上海楼市降价动作渐多 一高端楼盘每平降超万元
【新闻网 2014-04-24 讯】
楼市持续低迷之下，上海也开始有开发商采取“动作”，其中包括降低首付比例和降价。
某上市房企副总裁说，旗下多个刚需、改 善型项目3月销售情况较为清淡，而4月以 来的情况比3月还要差，“目前各公司都在 酝酿5月怎么推盘，预计此前价格在高位的 楼盘5月价格不下调10%是启动不了的。”
楼市持续低迷之下，上海也开始有开发商 采取“动作”，其中包括降低首付比例和降
首付20%
位于嘉定南翔的一刚需改善项目于上周日 开盘，在付款方式上采取了少见的灵活做 法。据楼盘销售人员介绍，购房客户不管 是首套房还是二套房，首付均只需要 20%，此后3个月内再付10%，对于首套房 需要贷款的客户，剩余70%的按揭贷款到 账时间由原来的3个月延长至一年，“只要 一年内全款到账都行。”
对于二套房需要贷款的客户，在先首付 20%，3个月内再付10%之后，剩余40%的 首付款在办按揭贷款之前到账就行，而 30%的银行按揭贷款到账时间也放宽到一
“我们是带装修三房房源，均价2.1万元/平 方米，20日当天开盘，160多套房子几小 时内就卖完了。”该销售人员说，
楼盘的公寓房源还剩下最后54套，将于本 周末推出，价格不变，付款方式上仍将采 用上述做法，“这次的房源量不多，我们收 筹较少，很多上次没买到的客户都认筹 了。”
该销售人员说，楼盘的公寓房源量相对较 少，开发商先不着急回笼资金，想把品牌 打响，为下面比重较大的别墅房源销售做 铺垫。“我们曾在去年12月开过一次盘，当 时的价格和现在差不多，我们没怎么多涨 价。”
据开发商披露的数据，上述嘉定南翔刚需 改善项目4月20日原推售100个单位，后临 时加推50个单位，全数150个单位售清， 套现3亿元。
异曲同工。位于徐汇滨江的一中高端楼盘 直接选择降价。据参与该楼盘分销的某中 介负责人介绍，此次推出30多套特价房 源，均价从原来的6.5万-7万元/平方米下 调到5.1万-5.5万元/平方米
，单价最低的4.6万元，最高的6.3万元， 房型为两房至四房，“这一价格即便较周边 二手房，也低了7000-10000元/平方米。 ”该负责人说，这批房源系整个楼盘位置最 差的一栋，去年曾抵给基金公司获取一笔 现金流，现在又从基金公司购回转卖，“今 年1-3月，该楼盘一套房子也没卖出去，是 此次降价幅度较大的主要原因。去年卖出 去的房源也大多是通过促销取得的。”由于 分销合同要到本周四才正式启动，所以目 前客户都处于带看阶段，“带看量很大，估 计这30多套房子一周内卖掉大半没问题。”
昨日下午，该楼盘售楼处人员称，此次推 出的特价房源系原先购房的老客户想要转 手，“原价在7万元/平方米，优惠后的价格 现场面谈，电话里不报价。”
有中介业务员称，售楼处之所以称该批房 源系老客户转手，主要是考虑到怕前期购 房业主得知降价而心里不舒服，“购房合同 都是和开发商签的。”
对上述两楼盘的做法，嘉定某刚需楼盘开 发商称，此次并非前述嘉定刚需项目第一 次卖公寓房，“去年他们曾推出过一批，当 时的单价在1.9万-2万元，这次的价格其实 还是有上涨的。”该开发商说，该楼盘说是 不急于回笼资金，其实仍旧是急于回笼资 金的做法。“关于余款一年内到账的要求， 是开发商基于对信贷政策走势的判断，难 道信贷政策一年内都这么紧吗?!”
关于前述徐汇滨江中高端楼盘特价房打折 销售的做法，该开发商称，该楼盘开发商 作为上市公司有业绩压力，同时屡屡传出 资金链紧张，因此其降价打折销售系个
机构喊“倒春寒”
个案之说，有数据为证。金丰[简介最新动 态”>易居&佑威数据显示，上周(4月14日-4 月20日)上海市商品住宅成交面积为18.35 万平方米，比前周上涨24.98%;商品住宅成 交均价为25822元/平方米，比前周下跌 4.85%;商品住宅新增供应面积为17.22万平 方米，比前周下跌0.06%。目前，上海100 平方米以下的商品公寓总体上依然显示供 应偏紧。
不过，数据同时显示，截至4月20日，4月 前20个交易日一手住宅仅成交了47.81万平 方米，全月成交量低于3月的概率较大，今 年4月很可能形成“倒春寒”。
另据德佑地产统计，4月前20天新增供应量 仅为44.71万平方米，比3月同期下跌 32.88%;4月前20天的成交均价为25315元/平方米，比3月同期下跌12.69%。
佑威机构执行董事黄志坚指出，进入4月 后，楼市日均成交量仅为2.39万平方米， 平均7天的成交量仅为16.73万平方米，这 表明，在一季度成交总体偏冷的基础上，4 月的成交或继续偏冷。黄志坚提醒，从新 增供应量来看，商品住宅连续4周的周均新 增供应水平仅14.91万平方米，比年化周均 水平低了36.28%。近期新增供应的低水平 不仅影响了成交量，也显得异常，或反映 了开发商的观望情绪。
德佑地产研究总监陆骑麟认为，2014年以 来，仅有3月最后一周全市商品住宅成交量 是明显突破20万平方米，楼市成交依旧低 迷，如果后期成交量无法提升的话，开发 商资金链必然会面临重大考验，后期房 价下行的压力也将会必然呈现。
房企称仍看好后市
某上市房企副总裁说，他们公司旗下多个 刚需、改善型项目3月销售情况较为清淡， 而4月以来的情况比3月还要差，“目前各公 司都在酝酿5月怎么推盘，价格怎么做调 整，预计此前价格在高位的楼盘5月价格不 下调10%是启动不了的，一些新盘可能会 率先进行价格调整。”
该副总裁说，4月他们公司以及旗下的项 目，也和许多公司一样目前处于观望时 期，停止了大体量的推盘，
链情况还可以。不过从中长期看，市场还 是偏乐观的，目前土地市场的价格也还是 处于高位，如果现在率先降价，会损失利 润，“最好是别家公司先降价试试。”
该副总裁表示，4月以来成交量低迷，首先 肯定是由于供应量少的原因造成的，“目前 开发商的推盘动力都不强，也没有什么大 的促销、推广，价格更没有什么松动。预 计4月的成交量会比3月略差，不会像3月那 样在月底出现大幅翘尾。”该副总裁说，
前市场处于僵持状态，买房人观望，开发 商也观望。同时目前货币政策压力较大， 银行个人房贷按揭、开发贷都比较紧，预 计下一步楼市可能会松动价格，不排除一 些开发商在局部区域下调价格预期，换取 去化率。
目前新增供应量偏少的状
该副总裁认为，
态不可能持久，因为开发商总是要把房子 拿出来卖。接下来楼市供应量还是会有所 增加，但价格已经涨不动了，“虽然一些楼 盘推盘时的报价较此前有常规幅度的上 调，但并没有成交量的支持。”不过在基本 面上，上海的市场是没有问题的，由于政 府不会再像以前那样采取行政手段进行调 控，今年市场的基本面主要还是供求环 境，从中长期看，开发商对后市是看好
该副总裁说，虽然上海年土地供应量较 大，未来上海市场供应量应该还是不错 的，但并不会像有些城市出现严重供大于 求的情况。“在价格上涨乏力、成交低迷的 情况下，未来开发商会出现分化，有的开 发商仍然看好后市，加上拿地成本较高， 所以价格会维持不动，有的资金链趋紧的 开发商会松动价格，换取销量。预计到了5 月楼市价格会出现一些松动。”
某港资房企负责人的看法是，4月以来楼市 成交低迷，主要是市场预期出了问题，导 致买房人开始观望，开发商方面也随即谨 慎起来。同时，去年市场较好，从而透支 了一部分购买力，今年以来信贷政策趋紧 也是原因之一。“预计4月全月成交量会比 较惨淡，3月的翘尾行情不会在4月再次出 现，因为3月上半月一些购房者在等两会后 的政策，当两会结束没有政策出台的情况 下，才开始集中入市。而4月不存在这个因 素。”
关于接下来上海楼市会不会出现降价，该 负责人说，一般市场出现3个月左右的僵 持，才会引发价格上的调整，上海楼市价 格即便出现松动也不会在上半年出现，开 发商会等到下半年结合宏观经济走势、政 策再做选择。“我们旗下的项目4月没有什 么推盘动作，主要是工程进度达不到预售 标准，我们在闵行的一个刚需项目目前处 于尾盘销售，一个月的成交量在二三十 套，这与去年一个月100多套的成交量不可 同日而语，当然成交量较低也与这个项目 是尾盘有关。”
某外资房企总经理表示，临近五一房展 会，一些楼盘原本就会推出一些促销来带 动销售，近期市场低迷，接下来促销的楼 盘数量可能会多一些。